初めてでもスムーズに！初心者にもわかるように不動産売却の基本を解説します！

当サイトでは初めてでもスムーズにしたい不動産売却の基本を、初心者にもわかるように解説しています。
初めて不動産の売却をする予定である場合には目を通しておくことをお勧めします。
できるだけ高く売りたいなら、仲介を業者に依頼するのが良いかもしれません。
どの業者に依頼するかは物件の売れ行きを左右するため大切です。
また売却したい場合には不動産の基本情報と、過去の売却事例をもとにした机上査定の知識に関しても押さえておくのがおすすめです。

初めてでもスムーズに！初心者にもわかるように不動産売却の基本を解説します！

初めての不動産売却をスムーズにしたいと考えている人は多いのではないでしょうか。
不動産売却を自分でするとなると、初心者には難しい場合が多いです。
そのため売却価格の決定や集客、さらに交渉や売買契約の締結までしてくれる不動産業者に仲介を依頼するのが一般的です。
様々な会社がある中で不動産売却を依頼する業者を探す場合には、情報収集が大切になります。
信頼できて対応の良い不動産業者を見つけましょう。
また売りたい物件と同じジャンルの販売実績が多くある業者が安心です。

不動産売却の見積もりから引き渡しまでの流れ

不動産売却の流れとしては、まず見積もりからスタートします。
見積もりの段階では、通常その建物の契約はしていない状態になります。
いくつかの会社と比較しながら見積もりを出してみても良いかもしれません。
不動産売却においては、特に1つの会社に縛られる事はありません。
ただ契約の種類によっては、特定の会社としか契約が結べないものもあります。
その点それぞれが契約内容によって違いますので、ぜひ確認をしておきたいところでしょう。
その後契約を結んだ場合には、後は不動産会社に任せることになりますが、どれぐらいの金額にするかの提案をしてもらい参考にすると良いかもしれません。
あまりにも安いとすぐに売れてしまい、損失を出すような形になります。
逆に高すぎると、今度はなかなか売却ができないため、そこで苦労することになりかねません。
そのため、適正価格と言うものを押さえておくことがとても大事になります。
比較の観点は忘れないようにするべきです。

不動産売却の方法は仲介と買取の2種類

一般的に所有している不動産を売却したい場合は、仲介か買取のサービスを利用することになるはずです。
レアケースとして所有者が自分で買ってくれる相手を見つけるようなこともありますが、一般人の場合は専門的にサポートしてくれる会社を頼るのが普通になると考えられます。
大きく分けて2種類ありますが、仲介サービスの場合は会社側が不動産を買うのではなく、第三者として売主と買主が売買契約を結ぶまでのサポートをしてもらう形になるはずです。
そのため不動産売却をするときに買主を自分で用意することができない場合は、仲介サービスを利用することで簡単に買主を探すことができます。
しかも買主との交渉も仲介することになりますから、スムーズに売買契約を結ぶことができるはずです。
買取のサービスの場合はさらにシンプルな内容になっており、会社側に不動産を買取してもらう形の不動産売却になります。
買主を見つける必要もないので、簡単に不動産を売却することが可能です。

不動産売却を考え始めたら一括査定

不動産売却を検討している方は、近くで営業をしていることを理由にして1社に任せる方法ではなく、少しでも高額で売却をするにはネット上で無料で使える一括査定サイトを利用した方が賢明です。
かなりの利便性の良さを感じることができ、サイトを運営している会社による違いはありますが、登録をしている不動産会社は全てが運営会社が審査を行った会社になるので安心感もあります。
一括査定サイトの便利さは他にもあり、1度の情報入力だけで4社程度からの査定額を引き出すことを可能にしているので、手間が掛からずに相見積もりをするには最適なサイトになります。
不動産売却ではサイト側に登録をしている各社が最初から会社間で競争が行われていることを知っているものなので、結果的に最高値で売却をすることを可能にします。
利用者は数社からの査定額を確認して2社や3社に厳選をして、実際に立ち会いにて現地調査を済ませた上で最終的な査定額が決まる仕組みです。
そのため査定額が当初よりも低くなる可能性はゼロではないので、厳選した不動産会社の数社からの最終的な査定額を出してもらえば完璧ではないでしょうか。

不動産売却の媒介契約の種類とそれぞれの特徴

不動産会社が所有者からの依頼を受けて土地や建物などの買い手を探し、取引を成立させることを仲介といいますが、この仲介に関する諸条件を売り手と不動産会社の間で取り決めることを、媒介契約といいます。
契約方法には一般・専任・専属専任の３種類があり、それぞれ特徴が異なります。
まず最初の一般媒介は、特定の会社に不動産売却を依頼するものの、同時に他社にも依頼して良いという契約スタイルです。
複数社による広範囲な営業活動が期待できるうえ、競争意識が働いて売却が早期に実現する可能性があります。
次の専任媒介は、不動産売却の依頼を1社のみに限る契約です。
他社に仕事を奪われるおそれがないため、腰を据えてていねいに営業を行ってくれるという期待があります。
最後の専属専任媒介も、同様に1社のみの限定した契約となりますが、専任契約との違いは、いったん契約したら依頼者が友人知人などに直接売却することも許されず、すべてその1社を通さなければならないという点です。
最も厳しい制限の付いた契約方法ですが、その代わり状況報告も最も頻繁に行われるため、売り方や価格の見直し等についてきめ細かな調整ができます。

不動産売却後に住宅ローンが残るなら

不動産売却を希望する方の中には、住宅ローンを完済していない方も少なくはありません。
この場合、勝手に不動産売却をすることはできない決まりごとがあるので、債権者となる銀行などと話し合いをする必要性はありますが、残債の額面によっては支払い能力の観点から拒否されてしまう可能性はあります。
この問題は法律事務所を利用する方法があり、弁護士を通じて債権者との話し合いが行われた場合、任意売却の方法で売ることは可能です。
この任意売却は住宅ローンの返済能力が無くなってしまった方が対象となり、売却額は全てを返済に充てる他に、不足している部分に関しては、金利の引き下げや総額の引き下げに成功する可能性はあり、依頼者側はローンを支払いやすくしてもらえることで破産をせずに済ませることができる便利な方法です。
一方で問題にはならない不動産売却もあり、残債があったとしても売却をすることで全てを一気に完済できるタイミングまで待つ方法であれば借金を背負うことも無くなります。

不動産会社を通さず個人間で不動産売却

不動産売却は、不動産会社を通じて行うことがほとんどにあります。
一方で不動産売却自体を個人間で行って問題がないか気になるところでしょう。
結論から言えば、個人間で行っても問題ないといえます。
何故かと言えば、必ず不動産会社を間に入れなければいけないと言う決まりがないからです。
特に法律に反する事はありませんので、もし相手が決まっている場合には間に不動産会社を介入せずに行っても問題ありません。
この時重要になるのは、相手が既に決まっているかどうかになります。
もし決定していない場合には、なかなか自力で見つける事は難しいでしょう。
余分に時間がかかってしまうため、それならば最初から間に専門の会社を言ったほうが確実です。
もう一つ欠点があり、書類の作成等が非常に面倒なことです。
登記等は司法書士に依頼する必要がありますので、その司法書士事務所と契約をすることが重要になるかもしれません。
まずは司法書士事務所を見つけて手続きをスタートしてみるべきです。

不動産売却の成否を左右する内覧時の購入希望者への対応

不動産売却の成否は営業マンの努力だけではなく、売主による内覧対応が鍵となります。
内覧まで漕ぎつけたという事は、家の最終面接まで来たという事です。
適当な応対は売主と買主のそれぞれの貴重な時間を使う場面なので損でしかありません。
目的を明確化しどの様に行っていくかのビジョンを作る事が重要です。
家を購入する方にとっては間取りだけを見ても住むイメージを抱きにくいです。
それをイメージできれば購入決断の強い後押しになります。
買主が知りたい治安や電波などの近隣の情報や、部屋の間取りの現生活者の動線や水回り、ベランダの使い勝手など実際に住んでいた人の意見程イメージしやすい情報はありません。
これらイメージしにくい現実を買主に伝える事が、不動産売却の成否に繋がります。
何よりも可能な限り調整したいのがスケジュールであり、内覧対応の基本ではありますが難しい部分です。
買主の都合に合わせてできる限り売主も立ち会う様に心掛ける事が大切です。

不動産売却の内覧前にしておくこと

自宅の不動産売却を住みながら行う方の場合、不動産会社と媒介契約を結んだ上で宣伝をしてもらえます。
その結果、内覧を希望する方が現れた際には、日程を調整した上で都合を合わせる方法ですが、その前にやっておくべき行動はいくつかあげることができます。
まずは今後不要となる物品や家具類があれば、全てを処分することは欠かせず、価値のある物品があればリサイクルショップを利用する他、不用品回収を行っている会社の中でも買取りも対応しているならば、依頼する価値は十分にあります。
後は玄関から通路、各居室や水回りの設備において全てを綺麗に掃除する方法も印象を良くすることができます。
不動産売却では築年数が古い物件でも、第一印象は重要になるので、自力では難しい場合はハウスクリーニングの専門会社に任せる方法も効果的です。
屋内側では不用品の撤去と掃除はセットで重要になりますが、マンションではなく戸建て住宅の場合は、エクステリアも綺麗に片付けを行い雑草を抜いたり乱雑に見える残置物があれば撤去を済ませておくとより一層効果的ではないでしょうか。

不動産売却の前に不動産の状態を把握しておく

不動産売却は売買対象が資産価値の高い家や土地というだけで、売却を実際に進めるにあたり状態（コンディション）を把握しておくことは重要です。
どこが売りでどこに注意を払うべきなのか、これらの事情を認識しておかないと適正な売却価格について合意に達することができない恐れがあるばかりでなく、そもそも不動産売却の成否を握るといっても過言ではありません。
それではどのような点に注意を向けるべきなのかが問題になります。
まず土地であれば、周辺との境界が画定しているのかを確認するのが大切です。
隣人との境界を巡って諍いになっている場合はもちろん、境界が曖昧になっているときも要注意。
不動産売却前に専門家の助けも借りて、境界を画定しておきましょう。
不動産の状態では、「瑕疵」の有無にも注意を向けて下さい。
中古住宅であれば経年劣化が不可避なので何らかの不具合があれば把握しておくことが大切です。
過去に事件や事故などの心理的瑕疵があるときは、正直に不動産会社に伝えておきましょう。

契約前に不動産売却の価格や引き渡し時期を交渉

不動産をできるだけ高い価格で売却するためには、不動産売却の契約を完了する前にしておいた方が良いことがいくつかあります。
契約を一度してしまうと簡単には内容を変更できなくなることもあるので、その前に十分な話し合いをしておくことが重要です。
契約をする前に十分な時間をかけてしておいた方が良いのは、不動産売却の価格に関する交渉です。
高額で売却したい場合には、何度も相手と話し合いをした方が実現しやすくなることもあります。
取引をする土地や建物の価値に合った価格で売ることが重要なポイントで、売りたい物件の価値と比較して売却価格が非常に少ない場合には、さらに交渉できる余地が多くあります。
不動産売却の契約をする時には、事前に物件を引き渡す時期についてもしっかりと話し合っておくことが必要です。
売り主と買い主の事情はそれぞれ異なるので、引き渡しを希望する時期が食い違うこともありますが、時間をかけて話すことで解決しやすくなります。

関係者が集まり売主側仲介会社で結ぶ不動産売却の契約

一般の人が不動産売却をおこなう時に利用することが多いのは専門の会社です。
こうした業者は土地や建物の売買に関する専門的な知識を持っているため、このような取引をしたことがない人であってもスムーズに物件を売ることができます。
こうした会社を通して不動産売却がおこなわれる場合、取引の中心となるのは売主側が選んだ仲介会社です。
売主に選ばれた仲介会社が店頭やネットなどで購入希望者を見つけ出し、売主と買主の間を仲介しながら売買を進めていきます。
このような方法で不動産売却をすることのメリットは、物件を購入する人と売る人の両方が一般の人であっても、気軽に取引ができることです。
土地や建物のことに詳しい専門の会社が両者の間に入って仲介することで、両者にとって有利になるように取引を進めてもらうことができます。
当事者が双方契約の内容に合意すれば、関係者が集まって実際に売買の契約を結ぶことになります。
内容は書面などに記載されて保存されます。

不動産売却時の手付金の金額と受け取るタイミング

不動産売却をした場合は基本的に売却した金額を受け取らないといけませんが、受け取るタイミングが2回あるので、事前に理解しておくのが大切です。
一般的に売主と買主で売買契約を結んだ段階で、手付金を買主が支払うことになりますから、売主がそれを受け取ることになると考えられます。
どの程度の金額になるのか気になるかもしれませんが、不動産売却をする物件によって違いがあるので注意が必要です。
大体の場合は不動産売却をする物件価格の1割程度を手付金で用意してもらうことになりますから、当然ながら物件価格が高いほうが金額も大きくなると考えられます。
また残りの9割は物件の引き渡しをするときに買主が支払うことになりますから、引き渡しの段階まで到達することができなければ、9割の部分の金額はもらうことができないです。
ただ最初に1割を負担している状態になっていますから、大抵の場合は引き渡しまでいくことができるので、安心して全額を手に入れることができます。

不動産売却の契約成立から退去するまでの期間

不動産売却をしたことがない人は、契約成立から退去するまでの期間について知識を持っていないかもしれません。
所有している不動産によって条件に違いがありますが、大抵の場合は数ヶ月程度から1年もあれば売却が成立すると考えられます。
どのような場所でサポートを受けるのかによっても違いがあり、買主を効率的に見つけることができるところであれば、かなり早く契約を進めていくことができるかもしれないです。
また契約成立した後に退去するまでの期間が気になるかもしれませんが、一般的な不動産売却であれば事前に売主がその部分についても決めておくことができます。
売主は不動産売却が成立するまで、その物件で生活しているようなことも珍しくないので、そのような場合は半年程度は余裕を持つことができるかもしれないです。
最初に買主に説明をしておくことで、しっかりと時間的な余裕を持たせることができますから、安心して不動産売却をすることができます。

不動産売却後に必要な確定申告と特例制度

不動産売却で発生する譲渡所得税は、利益が生じたきに納税義務がある税金です。
不動産売却をしたけれども利益がなければ納める必要はないけれども、損失の際には損益換算することで所得税の一部が還付されるなど確定申告が必須です。
譲渡所得税の計算方法は、最初に譲渡所得を求めることから始める必要があります。
譲渡所得は、不動産の売却価格から取得費および譲渡費用の合計額を差し引いた金額です。
取得費は、売却を行った不動産を取得したときに要した購入代金・仲介手数料・登録免許税・印紙税・司法書士への報酬などです。
譲渡費用は、不動産売却を行ったときに支払った費用になりますが、譲渡費用は特例として特別控除が適用されるケースもあり、節税効果を期待できるメリットを持ちます。
なお、不動産の売却価格以外の取得費や譲渡費用は、含まれるものが色々あるので漏れなく計上することがポイントです。
売却価格よりも取得費や譲渡費用をより多く計上することで納税額が少なくなりますし、さらに特別控除が適用されると税金を納める必要がなくなることも珍しいことではありません。